מכירת נכס על ידי עולה חדש או תושב חוזר ותיק מחייבת בדיקה זהירה של מיקום הנכס, מועד תחילת התושבות לצורכי מס, מועד הרכישה והמכירה, והוראות הדין הרלוונטיות. במאמר הזה נסביר מתי בודקים את חוק מיסוי מקרקעין, מתי בודקים את סעיף 14 לפקודת מס הכנסה, מה ההבדל בין מס רכישה למס שבח, ואילו מסמכים כדאי להכין לפני חתימה או דיווח.
האם עולה חדש פטור ממס שבח?
השאלה הזו עולה לעיתים קרובות בקרב עולים חדשים ותושבים חוזרים שמתכננים מכירת נכס, והתשובה דורשת הפרדה ברורה בין שני סוגי נכסים. נכסים בישראל כפופים לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, ופטור 10 השנים שניתן לעולים חדשים ולתושבים חוזרים ותיקים לפי סעיף 14 לפקודת מס הכנסה אינו חל עליהם. מכירת זכות במקרקעין בישראל נבחנת לפי כללי חוק מיסוי מקרקעין: שווי המכירה, שווי הרכישה, ההוצאות המוכרות לפי סעיף 39, מועד הרכישה, האם מדובר בדירת מגורים מזכה, האם המוכר זכאי לחישוב ליניארי מוטב או לפטור דירת מגורים יחידה, וזהות המוכר.
לעומת זאת, נכסי מקרקעין בחו"ל אינם כפופים לחוק מיסוי מקרקעין בישראל, אלא לפקודת מס הכנסה. עולה חדש ותושב חוזר ותיק עשויים להיות זכאים לפטור 10 שנים על הכנסות שמקורן מחוץ לישראל ועל רווחי הון ממימוש נכסים שהיו בבעלותם לפני שהפכו לתושבי ישראל לראשונה או לפני שובם כתושבים חוזרים ותיקים. המשמעות המעשית: מס שבח בישראל ופטור 10 השנים על הכנסות חוץ הם שני מסלולים נפרדים שאינם חופפים. כל מקרה דורש בדיקה פרטנית של נתוני הנכס, מועד הרכישה, מועד העלייה, מקום הנכס, מעמד המוכר, וההוראות הרלוונטיות בחוק.
מי נחשב עולה חדש או תושב חוזר ותיק לצורכי מס?
הסיווג של אדם כ"תושב ישראל לראשונה" (עולה חדש) או כ"תושב חוזר ותיק" לצורכי פקודת מס הכנסה אינו נקבע באופן אוטומטי בעת קבלת תעודת עולה ממשרד העלייה והקליטה. סיווג התושבות לצורכי מס נבחן בהתאם להוראות פקודת מס הכנסה ולמבחני "מרכז החיים" של רשות המסים — לרבות מקום בית הקבע, מקום מגורי המשפחה, מקום העיסוק הקבוע, מקום האינטרסים הכלכליים והחברתיים, ומשך השהייה בישראל. תעודת עולה עשויה להיות מסמך רלוונטי, אך לצורכי מס יש לבדוק את מועד תחילת התושבות לפי מבחני מרכז החיים, נתוני השהייה בישראל, קשרים משפחתיים וכלכליים והוראות פקודת מס הכנסה.
תושב חוזר ותיק מוגדר באופן עקרוני, בכפוף להוראות סעיף 14 לפקודה ולמבחנים שמפרסמת רשות המסים, כמי ששב להיות תושב ישראל לאחר שהיה תושב חוץ לתקופה ממושכת. ככלל, תושב חוזר ותיק הוא מי שהיה תושב חוץ במשך 10 שנים רצופות לפחות לפני שחזר להיות תושב ישראל, בכפוף להגדרות פקודת מס הכנסה ולבדיקת הנתונים האישיים. הכרה כתושב חוזר ותיק אינה אוטומטית — היא מותנית בעמידה בתנאים שנקבעו בחוק, ולעיתים בהמצאת מסמכים תומכים לרשות המסים. גם תושב חוזר "רגיל" (שאינו ותיק) זכאי במקרים מסוימים להקלות מסוימות, אך היקפן שונה מזה של תושב חוזר ותיק.
מהו פטור 10 השנים על הכנסות מחו"ל?
סעיף 14 לפקודת מס הכנסה קובע הסדרי פטור לעולה חדש ולתושב חוזר ותיק לגבי הכנסות מסוימות שהופקו או נצמחו מחוץ לישראל ולגבי רווחי הון מסוימים שמקורם בנכסים מחוץ לישראל, למשך תקופת ההטבה ובכפוף לתנאי הפקודה. הפטור חל על קטגוריות שונות של הכנסות פסיביות ואקטיביות שמקורן בחו"ל, בכפוף להוראות הפקודה ולהוראות הביצוע של רשות המסים. הקטגוריות הכלליות (להמחשה בלבד) עשויות לכלול הכנסות מנכסים בחו"ל, רווחי הון ממימוש נכסים שהיו בבעלות לפני המעבר, וסוגי הכנסות נוספים שנקבעו בחוק.
חשוב להדגיש כמה נקודות מהותיות: הפטור מותנה במעמד התושבות לצורכי מס (ולא בעצם קבלת תעודת עולה); הפטור חל על הכנסות שמקורן בחו"ל ולא על הכנסות שמקורן בישראל; יש לבדוק האם קיימות חובות דיווח לרשות המסים גם כאשר ההכנסה עשויה להיות פטורה לפי החוק, בהתאם למועד תחילת התושבות, הוראות הדין וההנחיות העדכניות של רשות המסים; ויש להבחין בין מסלולים שונים בתוך סעיף 14 לפי סוג ההכנסה ומועד התושבות. הפקודה ותקנותיה תוקנו במהלך השנים, ויש לבדוק את הנוסח המעודכן של הוראות הפטור ביחס למועד התושבות הספציפי של המוכר. לפני קבלת החלטה כלשהי בנושא, מומלץ לעיין במדריך הרשמי של רשות המסים לעולים חדשים ולתושבים חוזרים ולפנות לייעוץ מקצועי פרטני.
נכס בישראל מול נכס בחו"ל: ההבדל המרכזי
ההבדל המרכזי בין שני סוגי הנכסים הוא החוק שחל עליהם. מכירת זכות במקרקעין בישראל כפופה לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, ולמערך הדיווח של רשות המסים — מיסוי מקרקעין באמצעות טופס 7000. פטור 10 השנים לפי סעיף 14 לפקודת מס הכנסה אינו חל על שבח ממכירת זכות במקרקעין בישראל. לכן, גם אם הנכס בישראל נרכש לפני העלייה או השיבה לישראל, מכירתו נבחנת לפי חוק מיסוי מקרקעין. מכירה של נכס בישראל נבחנת לפי כללי החוק הרגילים: שווי מכירה, שווי רכישה, הוצאות מוכרות לפי סעיף 39, מועד רכישה, האם מדובר בדירת מגורים מזכה, האם הוחל חישוב ליניארי מוטב, וזכאות לפטורים לפי הדין.
חוק מיסוי מקרקעין
מכירה כפופה לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963. דיווח באמצעות טופס 7000 למיסוי מקרקעין. שיעורי המס, ההוצאות המוכרות והזכאות לפטורים נקבעים לפי החוק ולפי הוראות רשות המסים.
פטור 10 השנים של סעיף 14 לפקודת מס הכנסה אינו חל על שבח ממכירת זכות במקרקעין בישראל.
פקודת מס הכנסה
הכנסות ורווחי הון מנכסים מחוץ לישראל נבחנים לפי פקודת מס הכנסה, בכפוף למעמד התושבות, מקור ההכנסה, הדין במדינת המקור, אמנות מס וזיכוי ממס זר אם רלוונטי. עולה חדש ותושב חוזר ותיק עשויים להיות זכאים לפטור 10 שנים בכפוף לתנאי סעיף 14 ולהוראות רשות המסים.
חובות דיווח עשויות לחול גם כאשר ההכנסה פטורה.
הפרדה זו היא הבסיס לכל החלטה מיסויית של עולה חדש או תושב חוזר ותיק ביחס לנכסים שבבעלותו. מימוש נכס בחו"ל לפני תום תקופת 10 השנים עשוי להיות פטור ממס בישראל (בכפוף לתנאי הפקודה ולהוראות רשות המסים), בעוד שמכירת דירה או נכס בישראל תיבחן בנפרד לפי חוק מיסוי מקרקעין.
מס שבח על דירה בישראל לעולה חדש
כאשר עולה חדש או תושב חוזר ותיק מוכר דירה בישראל, חבות מס השבח נבחנת לפי הוראות חוק מיסוי מקרקעין, בדומה לכל מוכר אחר של זכות במקרקעין בישראל. הבדיקה כוללת את שווי המכירה, שווי הרכישה (לרבות מס רכישה ששולם, שכר טרחה ומתווך ברכישה), ההוצאות המוכרות לפי סעיף 39 (שיפוצים הוניים, הוצאות מימון במקרים מתאימים, שכר טרחה ומתווך במכירה), מועד הרכישה, ההגדרה של "דירת מגורים מזכה" לפי החוק, וזכאות אפשרית לחישוב ליניארי מוטב או לפטור דירת מגורים יחידה לפי הדין. לקריאה מורחבת על עקרונות החישוב עיינו במאמר על חישוב מס שבח 2026.
עולה חדש שרוכש דירה בישראל ולאחר מכן מוכר אותה, נבחן בעת המכירה לפי כללי החוק ובלי קשר ישיר לפטור 10 השנים על הכנסות חוץ. במקרים שבהם הנכס בישראל נמכר כדירת השקעה (לדוגמה, דירה נוספת על דירת המגורים העיקרית של המוכר), כדאי לעיין גם במאמר על מס שבח דירת השקעה 2026 שמתאר את עקרונות הבדיקה במכירת דירת השקעה. כל מקרה דורש בדיקה פרטנית של נתוני העסקה, המסמכים, מועד הרכישה והוראות הדין כפי שהן מעודכנות.
פטור דירת מגורים יחידה לעולה חדש
חוק מיסוי מקרקעין מסדיר מסלולי פטור שונים ממס שבח על מכירת דירת מגורים מזכה, בין השאר במסלול "דירת מגורים יחידה" — בכפוף לתנאי החוק, ההגדרות שבו, ולתקרת השווי שנקבעה בדין ומתעדכנת מעת לעת. הזכאות לפטור דירת מגורים יחידה תלויה במספר משתנים: האם מדובר בדירת המגורים היחידה של המוכר, מועד הרכישה, תקופת ההחזקה, מעמד המוכר, ומסלול הפטור הספציפי שהוא מבקש להחיל. ההגדרות והתנאים מפורטים בחוק ובהוראות רשות המסים.
חשוב להדגיש: זהות המוכר כעולה חדש או כתושב חוזר ותיק אינה מקנה אוטומטית פטור ממס שבח על מכירת דירה בישראל. הפטורים לפי חוק מיסוי מקרקעין חלים על מוכרים העומדים בתנאי הסעיפים הרלוונטיים, ללא קשר ישיר למעמדם לפי פקודת מס הכנסה. תקרת השווי לפטור דירת מגורים יחידה ויתר התנאים מתעדכנים בחוק ובהוראות רשות המסים מעת לעת, ויש לבדוק את הנתונים המעודכנים מול האתר הרשמי או מול גורם מקצועי לפני חתימה על חוזה. למידע מורחב על מסלולי הפטור עיינו במאמר פטור ממס שבח 2026.
מכירת נכס בחו"ל בתקופת 10 השנים
תרחיש אופייני: עולה חדש או תושב חוזר ותיק שמכר נכס בחו"ל בתוך 10 השנים שלאחר היותו לתושב ישראל לראשונה (או שיבתו כתושב חוזר ותיק). באופן עקרוני, ובכפוף להוראות סעיף 14 לפקודת מס הכנסה ולהוראות הביצוע של רשות המסים, רווח הון ממימוש נכס בחו"ל שהיה בבעלותו לפני המעבר לתושבות ישראלית עשוי להיות פטור ממס בישראל לתקופה זו. הפטור הוא ביחס למיסוי הישראלי בלבד — מיסוי הנכס בחו"ל נקבע לפי דיני המדינה שבה הוא נמצא, ועשוי לחול שם מס מקומי בלי קשר לפטור הישראלי.
גם כאשר הכנסה או רווח הון מחוץ לישראל עשויים להיות פטורים ממס בישראל לפי סעיף 14, יש לבדוק בנפרד האם קיימת חובת דיווח בישראל לפי הוראות פקודת מס הכנסה וההנחיות העדכניות של רשות המסים. בנוסף, ייתכנו חובות דיווח או מס במדינת המקור. אין להניח שחובת הדיווח זהה בכל מקרה. בנוסף, מימוש של נכס שנרכש לאחר המעבר לתושבות ישראלית, או מכירה לאחר תום תקופת 10 השנים, נבחנים לפי כללים שונים. כל מקרה דורש בדיקה פרטנית מול גורם מקצועי המכיר את הוראות סעיף 14 ואת ההוראות הבינלאומיות הרלוונטיות.
מה קורה אחרי תום תקופת 10 השנים?
תרחיש נוסף: עולה חדש או תושב חוזר ותיק שמוכר נכס בחו"ל לאחר תום תקופת 10 השנים מהמועד שבו הפך לתושב ישראל. במצב זה, פטור 10 השנים לפי סעיף 14 לפקודה אינו חל יותר על ההכנסה או על רווח ההון מהנכס, ובאופן עקרוני המכירה תיבחן לפי כללי המיסוי הישראליים החלים על תושב ישראל, בכפוף לאמנות מס בילטרליות בין ישראל לבין המדינה שבה הנכס נמצא, ולמנגנון של זיכוי מס זר על מס ששולם בחו"ל בכפוף להוראות הפקודה.
חשוב לבדוק את מועד תום תקופת ההטבה, משום שמכירה לפני תום התקופה ומכירה לאחריה עשויות להיבחן באופן שונה לצורכי מס בישראל. בנוסף, כללי המעבר, חישוב הרווח הריאלי, מנגנון הזיכוי על מס זר ואופן הדיווח לרשות המסים — כל אלו מחייבים בדיקה פרטנית בהתאם להוראות הפקודה כפי שהן מעודכנות במועד המכירה. אין להניח את המועד שבו הסתיימה תקופת 10 השנים כאוטומטי — הוא נגזר ממועד תושבות המס שנקבע על ידי רשות המסים, ולא בהכרח ממועד קבלת תעודת עולה.
מס רכישה לעולה חדש: טופס 2973 בנפרד ממס שבח
חשוב להבחין בין שני מסלולים נפרדים לחלוטין במיסוי מקרקעין לעולה חדש. מס רכישה חל על קונה של זכות במקרקעין בישראל, ולעולה חדש ניתנת אפשרות להגיש בקשה להקלה במס רכישה באמצעות טופס 2973 — בקשה לפטור חלקי ממס רכישה לעולה. ההקלה רלוונטית לרכישת דירה או בית עסק שמשמשים את העולה בתקופה הקבועה בתקנות, ובכפוף לעמידה בתנאים שמפורסמים על ידי רשות המסים. מס שבח, לעומת זאת, חל על מוכר של זכות במקרקעין בישראל, ומדווח באמצעות טופס 7000.
שני המסלולים שונים זה מזה במהותם: מס רכישה הוא מס על רוכש בעת קניית הנכס, ומס שבח הוא מס על מוכר בעת מימוש הנכס. ההקלה במס רכישה לפי טופס 2973 אינה מקנה פטור או הקלה אוטומטית במס שבח בעת מכירה עתידית של אותו נכס. גובה ההקלה במס רכישה, התנאים לזכאות, התקופה שבה ניתן להגיש את הבקשה והמסמכים הנדרשים — מפורסמים באתר רשות המסים ויש לבדוק אותם ביחס לעסקה הספציפית. אין לערבב בין שני המסלולים בעת תכנון מס.
מסמכים שכדאי להכין
לפני בדיקה ראשונית של חבות מס שבח עבור עולה חדש או תושב חוזר ותיק, מומלץ לאסוף את המסמכים הבאים. ההצגה המסודרת של המסמכים מאפשרת בדיקה מעמיקה יותר מול הוראות החוק והנחיות רשות המסים:
- תעודת עולה ממשרד העלייה והקליטה (במקרה של עולה חדש) או מסמכים המעידים על מועד השיבה לישראל (במקרה של תושב חוזר ותיק).
- אישור על מועד התושבות לצורכי מס מרשות המסים, אם הונפק.
- חוזה הרכישה של הנכס (בישראל או בחו"ל), אישורי תשלום, ומסמכי המימון.
- חוזה המכירה הצפוי או טיוטה שלו, אם קיים.
- חשבוניות ואישורי תשלום על שיפוצים, השבחות הוניות והוצאות נלוות שהוצאו בקשר לנכס.
- במקרה של נכס בחו"ל — מסמכים על מועד הרכישה ביחס למועד שבו המוכר הפך לתושב ישראל, ועל מס מקומי ששולם או צפוי להשתלם במדינת מיקום הנכס.
- אישור מס רכישה ששולם (אם רלוונטי) ומסמכים על הקלה לפי טופס 2973 שהתקבלה בעבר.
איסוף מסודר של המסמכים בשלב מוקדם מסייע בבדיקה מקצועית ומונע עיכובים בעת ההצהרה לרשות המסים או בעת בדיקה מול גורם מקצועי.
טעויות נפוצות שכדאי להימנע מהן
- הנחה שתעודת עולה קובעת אוטומטית את מועד התושבות לצורכי מס: מועד התושבות לצורכי פקודת מס הכנסה נקבע לפי מבחני "מרכז החיים" ולפי הוראות הפקודה, ולא בהכרח לפי מועד קבלת תעודת עולה.
- החלת פטור 10 השנים על נכס בישראל: פטור סעיף 14 לפקודת מס הכנסה אינו חל על מכירת זכות במקרקעין בישראל. נכסים בישראל כפופים לחוק מיסוי מקרקעין בנפרד.
- ערבוב בין מס רכישה (טופס 2973) למס שבח: שני המסלולים נפרדים. הקלה במס רכישה אינה מקנה הקלה במס שבח בעתיד.
- אי בדיקת חובות דיווח לגבי נכס בחו"ל: גם כאשר הכנסה או רווח הון מחוץ לישראל עשויים להיות פטורים ממס בישראל לפי סעיף 14, יש לבדוק האם קיימת חובת דיווח בישראל או במדינת המקור לפי ההוראות העדכניות.
- הנחה שמדינת מיקום הנכס לא תחייב במס: פטור 10 השנים הוא ביחס למיסוי הישראלי בלבד. במדינת מיקום הנכס עשוי לחול מס מקומי לפי הדין שם.
- חוסר התייחסות לאמנות מס בילטרליות: במכירה לאחר תום 10 השנים, יש לבחון את האמנה הרלוונטית בין ישראל לבין מדינת הנכס ואת מנגנון הזיכוי על מס זר.
- הסתמכות על מחשבון או על מאמר כללי בלבד: מקרים של עולים חדשים ותושבים חוזרים ותיקים מורכבים ודורשים בדיקה פרטנית מול גורם מקצועי המכיר את סעיף 14 ואת חוק מיסוי מקרקעין.
אם אתם בוחנים מכירת דירה בישראל לאחר עלייה או שיבה לישראל, ניתן להשתמש במחשבון מס שבח לקבלת אומדן ראשוני בלבד של חבות המס האפשרית, על בסיס הנתונים שתזינו ובהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין.
חשוב לזכור: המחשבון נותן אומדן ראשוני בלבד לנכסים בישראל. הוא אינו מהווה שומה, אינו חישוב רשמי של רשות המסים, ואינו מתייחס לפטור 10 השנים על נכסי חו"ל לפי סעיף 14 לפקודת מס הכנסה. למקרים של נכסים בחו"ל או של מעמד עולה / תושב חוזר — נדרשת בדיקה פרטנית.
מתי כדאי לפנות לבדיקה מקצועית?
כדאי לשקול פנייה לבדיקה מקצועית כאשר אתם עולים חדשים או תושבים חוזרים ותיקים ובוחנים מכירת נכס בישראל, כאשר אתם מתכננים מימוש נכס בחו"ל שהיה בבעלותכם לפני המעבר לתושבות ישראלית, כאשר מועד התושבות לצורכי מס שלכם אינו ברור, כאשר תקופת 10 השנים עומדת להסתיים, כאשר העסקה כוללת בני זוג שכל אחד מהם במעמד שונה (לדוגמה תושב ישראל ותיק לצד תושב חוזר), או כאשר נדרשת התייחסות לאמנת מס בילטרלית עם המדינה שבה הנכס נמצא. בדיקה מקצועית יכולה לסייע בסדר התמונה לפני קבלת החלטה, באיתור מסמכים נדרשים, ובהבנת כללי הדיווח לרשות המסים. הבדיקה אינה מבטיחה תוצאה מסוימת או הפחתה כלשהי של חבות המס — התוצאה הסופית נקבעת על ידי רשות המסים בהתאם להוראות הדין.
מקורות רשמיים שבהם השתמשנו
המידע במאמר מתבסס על מקורות רשמיים בלבד. מומלץ להיכנס לקישורים ולבדוק את ההוראות המעודכנות:
רשות המסים — עולים חדשים ותושבים חוזרים
- מדריך מס הכנסה לעולים חדשים ותושבים חוזרים — רשות המסים
- הרפורמה בהקלות במס הכנסה לעולים חדשים ולתושבים חוזרים
- עמוד נושאי לעולה חדש — רשות המסים
- עמוד נושאי לתושבים חוזרים — רשות המסים
רשות המסים — מיסוי מקרקעין
- טופס 7000 — הצהרה על מכירת ורכישת זכות במקרקעין
- טופס 2973 — בקשה לפטור חלקי ממס רכישה לעולה
- הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026
- עמוד נושאי — מיסוי מקרקעין
- לוח עזר לחישוב מס הכנסה ממשכורת ושכר עבודה לשנת 2026
חקיקה רשמית
שאלות נפוצות
האם עולה חדש פטור ממס שבח על דירה בישראל?
לא באופן אוטומטי. פטור 10 השנים שניתן לעולה חדש ולתושב חוזר ותיק לפי סעיף 14 לפקודת מס הכנסה חל על הכנסות מחו"ל ולא על מכירת זכות במקרקעין בישראל. מכירת דירה בישראל נבחנת לפי חוק מיסוי מקרקעין ולפי המסלולים הקיימים בו, ללא תלות במעמד העלייה.
מהי תקופת 10 השנים לפי סעיף 14 לפקודת מס הכנסה?
סעיף 14 לפקודה מעניק לתושב ישראל לראשונה ולתושב חוזר ותיק פטור ממס בישראל לתקופה של 10 שנים מהמועד שבו הפכו לתושבי ישראל, על הכנסות ורווחי הון שמקורם מחוץ לישראל ובכפוף לתנאי הפקודה ולהוראות הביצוע של רשות המסים.
האם מועד תעודת העולה הוא גם מועד התושבות לצורכי מס?
לא בהכרח. מועד התושבות לצורכי פקודת מס הכנסה נקבע לפי מבחני "מרכז החיים" ולפי הוראות הפקודה. תעודת עולה היא אינדיקציה משמעותית, אך הקביעה הסופית נעשית על ידי רשות המסים בהתאם להוראות החוק והמבחנים שנקבעו.
האם פטור 10 השנים חל על מימוש נכס מקרקעין בחו"ל?
באופן עקרוני ובכפוף להוראות סעיף 14 לפקודה ולהוראות הביצוע של רשות המסים, רווח הון ממימוש נכס שהיה בבעלות העולה או התושב החוזר הוותיק לפני המעבר לתושבות ישראלית עשוי להיות פטור ממס בישראל לתקופה זו. הפטור הוא ביחס למיסוי הישראלי בלבד ואינו פוטר ממס מקומי שעשוי לחול במדינת מיקום הנכס.
האם יש חובת דיווח גם כשהפטור חל?
ייתכן. גם כאשר הכנסה או רווח הון מחוץ לישראל עשויים להיות פטורים ממס בישראל לפי סעיף 14, יש לבדוק האם קיימת חובת דיווח בישראל לפי ההוראות העדכניות של רשות המסים, וכן האם קיימות חובות דיווח או מס במדינת המקור. אין להניח שכל הכנסה פטורה חייבת או פטורה מדיווח באופן זהה.
מהי ההבחנה בין מס רכישה למס שבח לעולה חדש?
מס רכישה חל על קונה של זכות במקרקעין בישראל ועולה חדש עשוי להגיש בקשה להקלה באמצעות טופס 2973 בכפוף לתנאים שנקבעו בתקנות. מס שבח חל על מוכר של זכות במקרקעין ומדווח באמצעות טופס 7000. שני המסלולים שונים זה מזה ואינם מקנים זה את הזכאות של זה.
מה קורה אם הנכס בחו"ל נמכר אחרי תום 10 השנים?
לאחר תום תקופת 10 השנים, פטור סעיף 14 לפקודה אינו חל יותר על ההכנסה או על רווח ההון, והמכירה נבחנת לפי כללי המיסוי החלים על תושב ישראל, בכפוף לאמנות מס בילטרליות ולמנגנון של זיכוי על מס זר ששולם בחו"ל בהתאם להוראות הפקודה.
האם עולה חדש זכאי לפטור דירת מגורים יחידה?
פטור דירת מגורים יחידה לפי חוק מיסוי מקרקעין חל על מוכר שעומד בתנאי הסעיף הרלוונטי, ללא קשר ישיר למעמדו כעולה חדש או כתושב חוזר ותיק. הזכאות תלויה במספר הדירות שבבעלות, מועד הרכישה, תקופת ההחזקה ויתר התנאים שמפורסמים בחוק ובהוראות רשות המסים. ראו פירוט במאמר על פטור ממס שבח 2026.
האם מחשבון מס שבח מתאים לעולה חדש?
מחשבון מס שבח נותן אומדן ראשוני בלבד למכירת זכות במקרקעין בישראל לפי חוק מיסוי מקרקעין. הוא אינו מתייחס לפטור 10 השנים על נכסי חו"ל ולא לאמנות מס בילטרליות. בעסקאות של עולים חדשים ותושבים חוזרים מומלץ לבצע בדיקה פרטנית מול גורם מקצועי מוסמך.
סיכום
עולה חדש או תושב חוזר ותיק שמוכר נכס נבחן לפי שתי מערכות מס שונות בהתאם למיקום הנכס. מכירת זכות במקרקעין בישראל כפופה לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 — שיעורי המס, ההוצאות המוכרות לפי סעיף 39 והזכאות לפטורים נקבעים בחוק, ללא תלות במעמד העלייה. מנגד, מימוש של נכס בחו"ל שהיה בבעלות לפני המעבר לתושבות ישראלית עשוי להיות פטור ממס בישראל לתקופה של 10 שנים לפי סעיף 14 לפקודת מס הכנסה, בכפוף לתנאי הדין ולבדיקת חובות דיווח אם קיימות. מס רכישה (טופס 2973) הוא מסלול נפרד שחל על קונה ואינו משפיע על חבות מס השבח של מוכר עתידי. כל מקרה דורש בדיקה פרטנית של מועד התושבות לצורכי מס, מיקום הנכס, מועד הרכישה ומועד המכירה, ביחס להוראות הדין כפי שהן מעודכנות.
שלחו הודעה בוואטסאפ ליובלים פיננסים ונחזור אליכם לבדיקה ראשונית של מיקום הנכס, מועד תחילת התושבות לצורכי מס, תחולת פטור 10 השנים אם מדובר בנכס בחו"ל, בדיקת מס שבח אם מדובר בדירה בישראל, פטור דירת מגורים יחידה אם רלוונטי, והמסמכים שכדאי להכין לפני חתימה או דיווח.
הבדיקה אינה מבטיחה הפחתת מס, פטור או תוצאה מסוימת, אך יכולה לסייע בהבנת הנתונים שצריך לבדוק לפני קבלת החלטה ובאיתור מסמכים רלוונטיים.
צוות יובלים פיננסים מלווה עולים חדשים ותושבים חוזרים בבדיקה ראשונית של השלכות מס אפשריות במכירת נכס בישראל או בחו"ל, איסוף מסמכי רכישה ומכירה, בדיקת מס שבח אפשרי על נכס בישראל, בדיקת תחולת פטור 10 השנים אם מדובר בנכס בחו"ל, ובדיקת הקלה אפשרית במס רכישה לפי טופס 2973 כאשר רלוונטי. כאשר נדרש ייעוץ משפטי, חוות דעת מיסויית מחייבת, טיפול באמנת מס או בדין זר, יש לפנות לעורך דין, רואה חשבון או יועץ מס מתאים לפי הצורך.
