מס רכישה דירה ראשונה 2026: מי פטור וכמה משלמים

מי שקונה דירה בישראל משלם מס רכישה לרשות המסים, והשיעור נקבע לפי שווי הדירה ולפי השאלה אם זו הדירה היחידה שבבעלותו. מס רכישה דירה ראשונה מחושב לפי מדרגות מדורגות שמתחילות בפטור מלא, וזה ההבדל המרכזי בין רוכש ראשון לבין מי שכבר מחזיק נכס. יש כאן פרט אחד שכמעט אף אחד לא מדבר עליו: רשות המסים קבעה את המדרגות האלה בחוק לשלוש שנים קדימה, והן לא יתעדכנו עד ינואר 2028.

כמה מס רכישה משלמים על דירה ראשונה?

החישוב עובד כמו מדרגות מס הכנסה. השווי מחולק לפרוסות, וכל פרוסה ממוסה בשיעור שלה. לא משלמים אחוז אחיד על כל הסכום.

לפי כל זכות, אלה המדרגות שחלות על רכישת דירת מגורים יחידה:

מדרגה ראשונה: 0% מס רכישה על חלק השווי שעד 1,978,745 ₪. זו ההטבה המרכזית לרוכשי דירה ראשונה, והיא לא קיימת בכלל עבור מי שכבר מחזיק דירה.

דוגמה: דירה ב-2,400,000 ₪

נניח זוג שרוכש את דירתו הראשונה בשווי 2,400,000 ₪. החישוב מתפצל לשלוש פרוסות:

• על 1,978,745 ₪ הראשונים לא משולם מס כלל.
• על הפרוסה שבין 1,978,745 ₪ ל-2,347,040 ₪, שהיא 368,295 ₪, משולמים 3.5% שהם 12,890 ₪.
• על היתרה עד 2,400,000 ₪, שהיא 52,960 ₪, משולמים 5% שהם 2,648 ₪.

סך מס הרכישה על דירה יחידה ב-2,400,000 ₪: 15,538 ₪. זו הדוגמה שמופיעה באתר כל זכות עצמו, ולכן היא מדויקת.

שווה לזכור שמס הרכישה הוא הוצאה נוספת מעבר להון העצמי, והוא לא ממומן על ידי המשכנתה. מי שמתכנן את התקציב לרכישה צריך להכניס אותו לחשבון מראש, יחד עם עלויות עורך דין, שמאי ותיווך. ליווי של יועץ משכנתאות פרטי בשלב הזה עוזר לבנות את התמהיל סביב הסכום שבאמת נשאר אחרי כל התשלומים הנלווים.

למה המדרגות קפואות עד 2028 ומה זה אומר עליכם?

כאן מגיע הפרט שרוב המדריכים מפספסים. מדרגות מס הרכישה נהגו להתעדכן אחת לשנה, ב-16 בינואר, בהצמדה למדד. אבל לפי רשות המסים, ובהתאם לסעיף 9(ג1ג)(3) לחוק מיסוי מקרקעין, המדרגות הנוכחיות לדירה יחידה נקבעו לתקופה שבין 16.1.2025 ל-15.1.2028 — שלוש שנים ברצף בלי עדכון.

כל מדריך שכותרתו "מס רכישה 2026" ומרמז שהמספרים השתנו השנה פשוט לא מדויק. הם לא השתנו. הם אותם מספרים מינואר 2025.

ולקיפאון הזה יש משמעות כלכלית אמיתית. מחירי הדירות ממשיכים לעלות, אבל תקרת המדרגה הפטורה נשארת תקועה על 1,978,745 ₪. התוצאה היא שבכל שנה שעוברת, יותר רוכשי דירה ראשונה חוצים את הרף ומתחילים לשלם מס, בלי ששום חוק השתנה ובלי שאף אחד העלה את שיעורי המס.

"המדרגות לדירה יחידה נקבעו בחוק לתקופה של שלוש שנים, עד ינואר 2028. המשמעות המעשית היא שהתקרה הפטורה עומדת במקום בזמן שמחירי הדירות ממשיכים לעלות, ולכן רוכשים שהיו נכנסים בעבר כולם למדרגה הפטורה מוצאים את עצמם משלמים 3.5% על חלק מהשווי, בלי שהחוק השתנה."

מי נחשב בעל דירה יחידה?

ההגדרה חשובה יותר מהמדרגות עצמן, כי היא זו שקובעת אם משלמים לפי המסלול המוטב או לפי המסלול היקר. דירה יחידה היא דירת מגורים שהיא הדירה היחידה של הרוכש בישראל. אבל החוק מכיר בכמה מצבים שבהם גם מי שמחזיק שתי דירות ייחשב כבעל דירה יחידה.

משפרי דיור שמוכרים דירה וקונים אחרת

מי שקונה דירה חלופית לפני שמכר את הקודמת לא מחויב אוטומטית בשיעורי דירה נוספת. אם הוא מוכר את הדירה הישנה בתוך פרק הזמן שנקבע בחוק, החישוב נעשה לפי שיעורי דירה יחידה.

פרקי הזמן משתנים לפי מועד הרכישה. לפי כל זכות, מי שרכש דירה חלופית בין 01.06.2025 ל-30.05.2026 נדרש למכור את הדירה הקודמת בתוך 27 חודשים מהרכישה. מי שרכש בין 28.08.2024 ל-31.05.2025 נדרש למכור בתוך 21 חודשים או עד 31.08.2026, לפי המאוחר. ברכישה מקבלן, שבה החזקה נמסרה בין 28.02.2025 ל-30.05.2026, החלון הוא 15 חודשים ממסירת הדירה או עד 31.08.2026.

מי שמוכר את הדירה הקודמת צריך לבדוק במקביל את חבות מס השבח על המכירה. במקרים רבים חלה זכאות לפטור ממס שבח על מכירת דירת מגורים, וכדאי לברר את זה לפני שחותמים על חוזה המכירה ולא אחרי.

עולים חדשים ותושבים חוזרים

גם רוכשים שטרם הפכו לתושבי ישראל יכולים ליהנות משיעורי דירה יחידה בתנאים מסוימים. מי שרכש דירה בתקופה שבין 28.02.2024 ל-30.05.2026 נדרש להפוך לתושב ישראל או תושב חוזר בתוך 27 חודשים מהרכישה, או עד 31.08.2026, לפי המועד המאוחר מביניהם.

מי שמוכר שתי דירות וקונה אחת במקומן

גם בעלי שתי דירות שמתכוונים למכור את שתיהן כדי לרכוש דירה אחת במקומן עשויים להיות ממוסים לפי המסלול המוטב. לפי כל זכות, אחד התנאים הוא שהדירה החלופית נרכשה בשנה שלפני מכירת הדירה השנייה או בשנה שאחריה, בסכום של לפחות 75% משוויין של שתי הדירות הקודמות יחד.

מי שרכש בעבר דירה במסגרת קבוצת רכישה נמצא במצב דומה. גם הוא עשוי להיחשב בעל דירה יחידה, בכפוף לתנאים שנוגעים למועד השלמת הבנייה ולמכירת הדירה בתוך פרק זמן שנקבע.

רכישת חלק מדירה

כשרוכשים רק חלק מדירה, המס מחושב על הדירה השלמה ואז מוכפל בשיעור החלק הנרכש. ברכישת 25% מדירה ששוויה 2,000,000 ₪, סכום המס שנקבע לדירה השלמה יוכפל ב-25%.

המקרה הזה נפוץ יותר ממה שנדמה. הוא מופיע בהעברות בין קרובי משפחה, בירושות שבהן יורש קונה את חלקם של האחרים, ובעסקאות שבהן בני זוג רושמים את הנכס בחלקים לא שווים.

מתי משלמים מס רכישה ואיך מדווחים?

מס הרכישה מחושב במועד רכישת הדירה, כלומר במועד החתימה על ההסכם, ולא במועד קבלת המפתח. הדיווח לרשות המסים נעשה באמצעות טופס 7000, הצהרה על מכירת או רכישת זכות במקרקעין, שמוגש בתוך 30 יום ממועד העסקה.

רשות המסים מפעילה סימולטור מס רכישה רשמי שמאפשר לחשב את חבות המס לפי שווי הדירה ולפי סוג הרוכש. זה הכלי הרשמי, והוא המקור המדויק ביותר לאימות חישוב לפני חתימה.

רוכשים שהצהירו שבכוונתם למכור את הדירה הקיימת בתוך התקופות שנקבעו משלמים מלכתחילה לפי שיעורי דירה יחידה. מי שלא עומד בלוח הזמנים יחויב בהפרש בין מה ששילם לבין מה שהיה צריך לשלם לפי שיעורי דירה נוספת, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית.

בפועל, ההצהרה והתשלום מטופלים ברוב העסקאות על ידי עורך הדין שמלווה את הרכישה, אבל האחריות החוקית לדיווח במועד נשארת על הרוכש. שווה לוודא מול עורך הדין שההצהרה הוגשה ושהתשלום בוצע, ולשמור את האישורים. הם נדרשים בהמשך לצורך רישום הזכויות בטאבו, ובלעדיהם הרישום מתעכב.

מי שמגלה בדיעבד ששילם מס רכישה דירה ראשונה בשיעור גבוה ממה שהיה צריך, למשל בגלל סיווג שגוי של הסטטוס, רשאי לפנות בבקשה לתיקון שומה. ככל שהפנייה נעשית מוקדם יותר, כך התהליך פשוט יותר.

מה ההבדל בין דירה ראשונה לדירה נוספת?

הפער כאן דרמטי, והוא הסיבה שההגדרה של דירה יחידה כל כך משמעותית. בעוד שרוכש ראשון נהנה ממדרגה פטורה של כמעט שני מיליון שקל, מי שרוכש דירה נוספת משלם מהשקל הראשון.

לפי כל זכות, שיעורי המס לדירת מגורים נוספת עומדים על 8% על חלק השווי שעד 6,055,070 ₪ ו-10% על החלק שמעליו. דירה נוספת: 8% מהשקל הראשון, לעומת 0% על המדרגה הראשונה בדירה יחידה.

ויש כאן פרט שכדאי לשים לב אליו. בעוד שהמדרגות לדירה יחידה תקפות עד 15.01.2028, שיעורי המס לדירה נוספת נקבעו לתקופה שמסתיימת מוקדם יותר. כלומר מי שרוכש דירה נוספת צריך לבדוק את השיעורים העדכניים למועד העסקה שלו, ולא להסתמך על מספרים משנה קודמת.

מי ששילם מס רכישה לפי שיעורי דירה נוספת ובדיעבד עומד בתנאי דירה יחידה, למשל אחרי שמכר את הדירה הקודמת בתוך החלון שנקבע, זכאי להחזר של ההפרש. בדיקה של החזר מס שבח ומיסי מקרקעין נוספים ששולמו ביתר היא צעד שכדאי לעשות בכל עסקת נדל״ן, גם שנים אחרי שהיא הסתיימה.

מי זכאי למס רכישה מופחת?

מעבר להטבת הדירה היחידה, החוק מכיר בקבוצות נוספות שזכאיות לשיעורי מס מוזלים.

• נכים ועיוורים שרוכשים דירה יחידה ששוויה עד 2,500,000 ₪ עשויים להיות זכאים למס מופחת על הסכום שמעבר למדרגה הראשונה הפטורה.
• עולים חדשים זכאים למסלול הטבה נפרד בתנאים שנקבעו בחוק, בכפוף לעמידה בתנאי התושבות.
• נפגעי פעולות איבה ומשפחות שכולות נכללים אף הם בהסדרי ההקלה שבתקנות.

הזכאות בכל אחד מהמסלולים האלה תלויה בעמידה בתנאים ספציפיים ובהגשת המסמכים הנדרשים במועד. כדאי לבדוק את ההתאמה מול המקור הרשמי או מול איש מקצוע לפני שמסתמכים עליה בתכנון התקציב.

מה כדאי לבדוק לפני שחותמים על חוזה?

רוב הטעויות בתחום הזה לא נובעות מחישוב שגוי אלא מהנחה שגויה לגבי הסטטוס. אלה הנקודות שכדאי לוודא מראש:

• הסטטוס שלכם בפועל. האם יש בבעלותכם חלק בדירה אחרת, גם קטן, גם בירושה שטרם חולקה. חלק בדירה נחשב לעניין ההגדרה ועלול להוציא אתכם מהמסלול המוטב.
• לוח הזמנים למכירה. משפרי דיור צריכים לסמן ביומן את המועד האחרון למכירת הדירה הקודמת. חריגה מהחלון מייצרת חוב רטרואקטיבי בתוספת הפרשי הצמדה וריבית.
• השווי המוצהר. המס מחושב לפי שווי העסקה, ורשות המסים רשאית לקבוע שומה משלה אם השווי המוצהר נמוך משמעותית משווי השוק.
• המועד המדויק של העסקה. החישוב נעשה לפי יום החתימה, ולכן חתימה בצד אחד של תאריך עדכון מדרגות עשויה לשנות את התוצאה.
• ההוצאה בתזרים. התשלום נדרש תוך זמן קצר מהחתימה, הרבה לפני קבלת המפתח, והוא לא ממומן על ידי הבנק.

הבדיקה הזו לוקחת זמן קצר ויכולה למנוע הפתעה של עשרות אלפי שקלים בשלב שבו כבר אין דרך חזרה מהעסקה.

סיכום

מס רכישה על דירה ראשונה מחושב במדרגות שמתחילות בפטור מלא עד 1,978,745 ₪, ממשיכות ב-3.5% ומגיעות ל-5% ומעלה בשווי גבוה יותר. הפער מול רוכש דירה נוספת, שמשלם 8% מהשקל הראשון, הוא הסיבה שההגדרה של דירה יחידה שווה בדיקה מדוקדקת, במיוחד למשפרי דיור ולעולים חדשים שנדרשים לעמוד בלוחות זמנים מדויקים. הנקודה שהכי כדאי לקחת מכאן היא שהמדרגות קפואות עד ינואר 2028, ולכן ככל שמחירי הדירות עולים, יותר רוכשים ראשונים נכנסים למדרגה החייבת בלי ששום חוק השתנה. לפני חתימה על חוזה, שווה לחשב את הסכום המדויק בסימולטור הרשמי של רשות המסים ולוודא שהוא נכנס לתקציב הרכישה לצד ההון העצמי ועלויות הנלוות.