מחשבון מס רכישה: בדקו כמה מס תשלמו על הדירה לפי המדרגות המעודכנות
מס רכישה נקבע לפי שווי העסקה ולפי מעמד הרוכש: דירה יחידה, דירה נוספת, משפרי דיור שמוכרים דירה קיימת, או רכישת חלק מדירה בלבד. לכל מעמד יש מדרגות משלו, וההפרש ביניהן מגיע לעשרות אלפי שקלים על אותה דירה עצמה. מס הרכישה גם משולם מההון העצמי ולא מתוך המשכנתה, ולכן כדאי לתמחר אותו כבר בשלב תכנון התקציב. מחשבון מס רכישה של יובלים פיננסים נועד לתת לכם הערכה ראשונית של הסכום שתצטרכו לשלם. המחשבון אינו מחליף שומה של מיסוי מקרקעין, ייעוץ מס או בדיקה של עורך דין שמלווה את העסקה, אך הוא יכול לעזור להבין את סדר הגודל לפני שחותמים על חוזה.
מה בודק מחשבון מס רכישה?
המחשבון בוחן את שווי העסקה, את מעמד הרוכש, האם מדובר במשפרי דיור שמוכרים דירה קיימת, ואיזה חלק מהדירה נרכש. עבור דירה יחידה החישוב נעשה לפי חמש מדרגות: על חלק השווי שעד 1,978,745 ₪ לא משולם מס כלל, על החלק שמעל הסכום הזה ועד 2,347,040 ₪ השיעור הוא 3.5%, ומשם ממשיכות המדרגות ב-5%, 8% ו-10%. עבור דירה נוספת השיעורים הם 8% על חלק השווי שעד 6,055,070 ₪ ו-10% על כל שקל מעליו. התוצאה היא הערכה בלבד, משום שהשומה הסופית נקבעת על ידי מיסוי מקרקעין לפי נתוני העסקה המלאים.
מקורות: רשות המסים מפרסמת את מדרגות מס הרכישה לדירה יחידה ומציינת שהן קבועות מ-16.1.2025 ועד 15.1.2028, ומפעילה סימולטור רשמי לחישוב מס ברכישת מקרקעין. כל זכות מרכזת את הכללים המלאים, ובהם חזקת התא המשפחתי, התקופות שבהן משפרי דיור יכולים להחזיק בשתי דירות בלי לאבד את מדרגות הדירה היחידה, וההנחה במס רכישה לנכים ולעיוורים. הנתונים במחשבון מעודכנים לספטמבר 2026.
🏠 מחשבון מס רכישה 2026
זו הדירה היחידה שלכם, או שיש בבעלותכם עד שליש מדירה אחרת.
כבר יש בבעלותכם דירה ואתם לא מוכרים אותה.
יש לכם דירה ואתם מתכוונים למכור אותה. נראה לכם את שני התרחישים.
תקבלו את סכום מס הרכישה ואת הפירוט לפי המדרגות.
מה חשוב לדעת אחרי שקיבלתם הערכה מהמחשבון?
מחשבון מס רכישה נותן הערכה לפי שווי העסקה ולפי המעמד שבחרתם. התוצאה אינה שומה, אינה מחייבת את רשות המסים ואינה מחליפה בדיקה של עורך דין שמלווה את העסקה. השומה הסופית נקבעת על ידי מיסוי מקרקעין לפי הנתונים המלאים שדיווחתם.
הסיבה שהמספר יכול להשתנות היא שמס רכישה לא נקבע רק לפי המחיר. הוא נקבע גם לפי מי נחשב בעל הדירה, כמה דירות יש בבעלות התא המשפחתי, מה התאריך שבו נחתם החוזה ואילו הקלות חלות על הרוכש. את הכללים המלאים פירטנו במדריך על מס רכישה דירה ראשונה.
מה ההבדל בין דירה יחידה לדירה נוספת?
זה ההבדל היקר ביותר בחישוב. רוכש דירה יחידה נהנה ממדרגה ראשונה פטורה ממס, בעוד שרוכש דירה נוספת משלם 8% כבר מהשקל הראשון. על דירה בשווי 2,400,000 ש״ח מדובר בפער של כמעט 180,000 ש״ח על אותה עסקה בדיוק.
| חלק השווי | דירה יחידה | דירה נוספת |
|---|---|---|
| עד 1,978,745 ש״ח | פטור | 8% |
| 1,978,745 עד 2,347,040 | 3.5% | 8% |
| 2,347,040 עד 6,055,070 | 5% | 8% |
| 6,055,070 עד 20,183,565 | 8% | 10% |
| מעל 20,183,565 | 10% | 10% |
מדרגות הדירה היחידה קבועות בחוק מ-16.1.2025 ועד 15.1.2028. המשמעות היא שתקרת הפטור עומדת במקום בזמן שמחירי הדירות ממשיכים לעלות, ולכן יותר רוכשים מגיעים למדרגה השנייה.
מי נחשב בעל דירה יחידה?
ההגדרה רחבה יותר ממה שרוב הרוכשים מניחים. הדירה תיחשב יחידה גם במקרים האלה:
- מלבד הדירה הנרכשת אין בבעלותכם דירה אחרת.
- יש בבעלותכם שליש או פחות מדירה אחרת.
- יש בבעלותכם חצי או פחות מדירה שהתקבלה בירושה.
- יש בבעלותכם דירה שהושכרה בשכירות מוגנת לפני 1997.
חשוב להכיר גם את חזקת התא המשפחתי. לצורך מס רכישה, הרוכש נספר יחד עם בן או בת הזוג שמתגוררים איתו ועם ילדיהם הקטינים. אי אפשר לרשום דירה על שם בן הזוג או הילדים כדי להיחשב חסרי דירה. ניתן לסתור את החזקה בהסכם ממון שמראה הפרדה רכושית שיושמה בפועל, והדבר נבדק לגופו של עניין.
משפרי דיור: מה הדדליין למכירת הדירה הקודמת?
מי שרוכש דירה חלופית לפני שמכר את הקודמת יכול לשלם לפי מדרגות דירה יחידה, בתנאי שימכור את הדירה הקיימת בתוך התקופה שקבע החוק. התקופה משתנה לפי מועד הרכישה, ולכן צריך לבדוק איזו חלה עליכם ולא להניח שמדובר בכלל אחיד.
מי שרוכש דירה חדשה מקבלן נמדד לפי מועד אחר: התקופה נספרת ממועד מסירת החזקה בדירה ולא ממועד החתימה. בנוסף, חלק מהתקופות הוארכו בהוראות שעה בעקבות המלחמה, ולכן שתי עסקאות דומות יכולות להיות כפופות לדדליינים שונים.
מי שלא מכר בזמן משלם את ההפרש בין שני המסלולים בתוספת ריבית והצמדה. מי שכן מכר בזמן ושילם לפי דירה נוספת זכאי להחזר. זו בדיוק הנקודה שבה כדאי לבדוק את התאריכים לפני שחותמים, ולא אחרי.
למה מס רכישה משולם מההון העצמי?
הבנק מממן אחוז משווי הנכס, לא את עלויות העסקה. מס הרכישה, שכר טרחת עורך דין, תיווך, שמאות והוצאות המעבר יוצאים כולם מההון העצמי שלכם. רוכשים שמתכננים תקציב לפי מחיר הדירה בלבד מגלים את הפער בשלב מאוחר מדי.
לכן כדאי לחשב את מס הרכישה כבר בשלב שבו בודקים כמה הון עצמי נדרש, ולא אחרי שנחתם החוזה. אפשר להצליב את הנתון עם מחשבון זכאות למשכנתא כדי לראות את התמונה המלאה של ההון העצמי הדרוש.
אילו טעויות כדאי להימנע מהן?
הטעות הנפוצה ביותר היא להניח מעמד של דירה יחידה בלי לבדוק מה רשום על שם בן הזוג או הילדים. טעות שנייה היא לפספס את הדדליין למכירת הדירה הקודמת, מה שמעביר את העסקה למדרגות של דירה נוספת בתוספת ריבית והצמדה.
טעות שלישית היא לשכוח שברכישת דירה מקבלן שווי העסקה כולל מע״מ, ולכן המס מחושב על הסכום המלא. ורביעית, ברכישת חלק מדירה המס מחושב על שווי הדירה בשלמותה ורק אחר כך מוכפל בחלק הנרכש, ולא על הסכום ששילמתם בפועל.
איך יובלים פיננסים יכולה לעזור?
יובלים פיננסים מסייעת בבדיקה ראשונית של מעמד הרוכש, המסלול שחל על העסקה, התאריכים הרלוונטיים למשפרי דיור והמסמכים שצריך להכין לדיווח למיסוי מקרקעין. המטרה היא שתדעו מה צפוי לכם לפני החתימה ולא אחריה.
אם אתם לפני רכישת דירה ראשונה, שוקלים לשפר דיור, בודקים דירה להשקעה או רוכשים חלק מנכס, בדיקה מסודרת יכולה לזהות את הנקודות שדורשות תשומת לב בזמן שעוד אפשר לפעול לגביהן.
רוצים לוודא באיזה מסלול מס אתם נמצאים?
שלחו הודעה ונחזור אליכם לבדיקה ראשונית מסודרת. הבדיקה אינה שומה ואינה מחייבת את רשות המסים, אך היא יכולה לעזור להבין מה המעמד שלכם, אילו תאריכים חלים עליכם ומה כדאי להכין לפני הדיווח.
בדיקה ראשונית בוואטסאפמקורות רשמיים שבהם השתמשנו
רשות המסים: סימולטור לחישוב מס ברכישת מקרקעין, כולל מדרגות מס הרכישה לדירה יחידה בתוקף מ-16.1.2025 ועד 15.1.2028.
רשות המסים: הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2025 בנושא עדכון הסכומים והקפאת הסכומים בחוק מיסוי מקרקעין ובתקנות מס רכישה.
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) ותקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה).
כל זכות: חישוב מס רכישה, ובו הגדרת דירה יחידה, חזקת התא המשפחתי, כללי משפרי דיור וההנחה לנכים ולעיוורים.
הנתונים במחשבון ובעמוד מעודכנים לספטמבר 2026.
שאלות נפוצות
האם תוצאת המחשבון מחייבת את רשות המסים?
לא. המחשבון נותן הערכה לפי הנתונים שהזנתם. השומה נקבעת על ידי מיסוי מקרקעין לפי הדיווח המלא, ויכולה להיות שונה אם מעמד הרוכש או שווי העסקה נבחנים אחרת.
מתי משלמים את מס הרכישה?
מס הרכישה מחושב לפי יום העסקה, כלומר היום שבו נחתם חוזה הרכישה, גם אם העברת הבעלות מתבצעת מאוחר יותר. יש לדווח על העסקה למיסוי מקרקעין במועדים שקבועים בחוק.
אני קונה דירה מקבלן. המע״מ נכלל בחישוב?
כן. שווי העסקה כולל את כל הסכום שמשלמים למוכר, ובעסקה מקבלן זה כולל את המע״מ. המס מחושב על הסכום המלא.
רכשתי רק חלק מדירה. איך מחשבים?
המס מחושב תחילה על שווי הדירה בשלמותה, ורק אחר כך מוכפל בחלק שנרכש. ברכישת רבע מדירה, למשל, מחשבים את המס על הדירה כולה ומכפילים ברבע.
יש הנחה במס רכישה לנכים?
נכים ועיוורים שרוכשים דירה יחידה עשויים להיות זכאים למס מופחת עד תקרה שנקבעה. המחשבון אינו מחשב את ההנחה, והזכאות נבדקת מול מיסוי מקרקעין לפי התנאים בתקנות.
מה קורה אם לא מכרתי את הדירה הקודמת בזמן?
מי שהצהיר על כוונה למכור ושילם לפי מדרגות דירה יחידה, ולא מכר בתוך התקופה שנקבעה, משלים את ההפרש עד לשיעורי דירה נוספת בתוספת ריבית והצמדה.
סיכום
מס רכישה הוא אחת ההוצאות הגדולות בעסקת נדל״ן, והוא נקבע לפי שווי העסקה ולפי מעמד הרוכש. ההבדל בין דירה יחידה לדירה נוספת מגיע לעשרות ומאות אלפי שקלים, ולכן הבדיקה של המעמד חשובה לא פחות מהחישוב עצמו.
לפני החתימה כדאי לבדוק מה רשום על שם כל בני התא המשפחתי, אילו תאריכים חלים עליכם אם אתם משפרי דיור, והאם ההון העצמי מכסה גם את המס ואת שאר הוצאות העסקה. מי שמוכר נכס במקביל יכול להיעזר גם במחשבון מס שבח כדי להשלים את התמונה משני צדי העסקה.
רוצים לוודא באיזה מסלול אתם נמצאים לפני שאתם חותמים? לחצו על כפתור הוואטסאפ ונחזור אליכם לבדיקה ראשונית מסודרת.
הבהרה מקצועית
המידע בעמוד זה הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ מס, ייעוץ משפטי, שומה או התחייבות לתוצאה מול רשות המסים. חבות מס הרכישה, מדרגות המס, מעמד הרוכש, הזכאות להקלות והמועדים הרלוונטיים תלויים בנתוני העסקה, בהוראות הדין במועד הרכישה ובמסמכים שיוצגו למיסוי מקרקעין. לפני קבלת החלטה או חתימה על חוזה מומלץ לבדוק את הנתונים מול גורם מקצועי.
